Dans un arrêt du 4 décembre 2007, la chambre commerciale de la Cour de cassation a répondu par l’affirmative ⁽¹⁾.

 Elle considère en effet que lorsque le locataire rembourse au propriétaire une partie des impôts dont ce dernier est personnellement redevable, la somme ainsi payée l’est en contrepartie de la location consentie, de sorte qu'elle doit être incluse dans l’assiette de la taxe sur la valeur ajoutée.

 Cette solution s’inscrit dans la droite lignée de la position actuelle de l’administration fiscale, telle qu’elle est précisée dans une instruction fiscale du 21 mars 2006 (BOI 3 B-2-06).

 Il convient en effet de distinguer entre les charges locatives par nature qui résultent du décret n° 87-712 du 26 août 1987 et les charges mises conventionnellement à la charge du locataire.

 A titre liminaire, rappelons que ce décret dresse une liste limitative des charges récupérables, applicable aux baux d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En revanche, dans le cadre par exemple de baux commerciaux ou de baux meublés, d’autres charges peuvent être récupérées sur le locataire, conformément aux stipulations contractuelles.

 Selon l’administration fiscale, les seules charges visées par le décret de 1987, à l’exclusion des taxes, ne sont pas assujetties à la TVA dès lors que les quatre conditions suivantes sont remplies :

-         les sommes correspondent à des dépenses qui ont été engagées au nom et pour le compte des locataires ;

-         ces sommes doivent être comptabilisées dans des comptes de passage ;

-         les bailleurs doivent rendre compte exactement aux locataires de l’engagement et du montant des dépenses ;

-         les bailleurs doivent justifier, auprès de l’administration, de la nature et du montant exact des débours.

 En revanche, les taxes visées par le décret suivent le même régime que les charges mises conventionnellement à la charge du locataire : elles sont soumises à la TVA.

 En effet, l’administration fiscale a tendance à considérer comme compléments de loyers toutes les charges récupérées par les bailleurs qui ne seraient pas considérées comme récupérables dans le cadre des baux d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

 ⁽¹⁾ Cass. ch. comm. 4 décembre 2007, n° 06-21149

Source : FNAIM By FESTA Giovanna 

Un nouvel indice pour l’indexation des locaux commerciaux dénommé indice des loyers commerciaux (ILC) a récemment été créé ⁽¹⁾.

 Ce nouvel indice, très largement relayé par la Presse, est composé à hauteur de 50 % de l’indice des prix à la consommation (IPC) et de l’indice du coût de la construction (ICC) et de l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur (ICAV) pour une part respective de 25 %.

Quelle est la portée de ce nouvel indice ?

 Rappelons que s’agissant d’indexation des loyers commerciaux, le code de commerce ⁽²⁾ définit un plafond calculé en fonction de l’ICC. Les parties peuvent toutefois décider que le bail sera indexé sur la base d’un autre indice ayant une relation directe avec l’objet du contrat ou l’activité de l’une des parties ⁽³⁾ sous réserve que l’application de cet indice ne dépasse pas le plafond précité.

Si l’on se réfère à ce qui est publié sur cette question, l’ILC aurait vocation à se substituer à l’ICC depuis le 15 janvier 2008 pour tous les baux commerciaux nouveaux ou en cours.

 Or ce n’est pas le cas !

 L’accord du 20 décembre 2007 a été conclu entre plusieurs acteurs importants, notamment la Fédération du PROCOS, la FSIF, l’UNPI, le CNCC, le CCF… Les signataires de ce texte se sont engagés à diffuser le plus largement possible l’accord conclu ainsi qu’à informer leurs membres et à leur recommander l’application de l’ILC.

 Dès lors, l’ILC n’est obligatoire que pour les baux commerciaux dont l’une des parties adhère à l’une des organisations signataire de l’accord du 20 décembre dernier et sous réserve que l’ILC ait été stipulé par les signataires du bail comme l’indice de référence. Dans le cas contraire, vous pouvez continuer à appliquer l’ICC et ce, tant que le code de commerce n’est pas modifié.

 ⁽¹⁾ Protocole d’accord relatif à la création de l’ILC signé le 20 décembre 2007.

⁽²⁾ Article L 145-34 et L 145-38 du Code du Commerce.

⁽³⁾ Cass. 1^ère civ. 7 mars 1984, bull. civ. I, n° 91.